투기과열지구 조정대상지역 현황 및 차이점

주택 청약 또는 부동산 매매 시 해당 지역이 투기과열지구 조정대상지역 여부와 규제 내용은 어떤 것들이 있는지 확인하는 것이 매우 중요한데요.

어떤 지역이냐에 따라서 청약, 대출, 세금 등 전반에 걸쳐 부동산 정책이 적용되고, 예를 들어 청약 당첨자를 선정할 때에도 추첨제 가점제 추첨 비율이 달라집니다.

그러면 투기과열지구와 조정대상지역 차이는 무엇일까요? 지금부터 하나씩 알아보겠습니다.

투기과열지구

투기과열지구란 투기 수요 유입으로 인한 주택 가격 급등이 우려되는 지역의 주택가격을 안정시키기 위해서 지정하는 지구를 말합니다.

주택법 제63조에 따르면 국토교통부장관 또는 시, 도지사는 부동산 시장과 투기과열지구 요건을 고려해서 일정 지역을 투기과열지구로 지정 또는 해제할 수 있는데요.

아래 투기과열지구 지정요건에 해당하는 지역 가운데 주택 안정을 위해서 필요하다고 판단 시 주택정책심의위원회 심의를 거쳐서 지정하게 됩니다.

투기과열 지정요건

  • 최근 2개월 동안 해당 지역 주택 청약 경쟁률이 5:1 초과한 경우
  • 또는 국민주택규모 (전용면적 85㎡ 이하) 청약 경쟁률이 10:1 초과한 경우
  • 최근 수년간 주택사업계획 승인, 실적이 급감으로 인한 주택공급 위축에 따른 가격상승 소지가 있는 경우
  • 주택 전매로 인한 주거 불안, 신도시 개발 등 투기가 우려되는 경우
  • 분양 계획이 전월 대비 30% 이상 감소하는 경우

투기과열지구 현황

현재 (2023년 12월) 기준으로 투기과열지구는 서울특별시 4개구 (강남구, 서초구, 송파구, 용산구)만 지정되어 있습니다.

2022년 서울특별시 전역과 경기 대부분 지역이 투기과열지구로 지정되어 있었던 것과 확연하게 다른 양상인데요. 현재 부동산 시장을 반영한 결과라 할 수 있습니다.

투기과열지구 지정과 해제 소식은 국토교통부 보도자료를 통해 알 수 있는데요. 아래 청약홈 투기과열지구 확인하기를 누르면 현재 투기과열지구 현황을 쉽게 확인할 수 있습니다.

조정대상지역

조정대상지역이란 주택 가격 상승률, 청약률, 분양권 전매 거래 건수, 보급률 등을 고려했을 때 주택 분양이 과열되었거나 과열될 우려가 있을 때 지정하는 지역을 말합니다.

조정대상지역은 목적만 보면 투기과열지구와 거의 다를바가 없습니다. 투기과열지구 조정대상지역 차이가 있다면 규제 강도라고 할 수 있는데요.

규제 강도는 투기지역 > 투기과열지구 > 조정대상지역 순으로 보면 됩니다.

조정대상지역 지정요건

조정대상지역은 아래 요건에 해당하는 경우 국토교통부 장관이 지정할 수 있습니다.

  • 최근 3개월 동안 집값 상승률이 물가 상승률을 1.3배 초과한 경우
  • 2개월 동안 평균 청약 경쟁률이 5:1을 초과한 경우
  • 3개월 동안 분양권 전매 거래건이 전년대비 30% 이상 증가한 경우
  • 자가주택비율이 전국 평균 이하인 경우

조정대상지역 현황

2023년 12월, 현재 조정대상지역도 투기과열지구와 마찬가지로 서울특별시 4개구 (강남구, 서초구, 송파구, 용산구)만 지정되어 있는데요.

조정대상지역 현황은 호갱노노라는 사이트를 활용하면 아래 보이는 바와 같이 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역을 한눈에 확인할 수 있습니다.

호갱노노 사이트 우측 메뉴에서 규제를 누르면 규제지역 정보를 볼 수 있습니다.

투기과열지구 조정대상지역 규제

일반적으로 투기과열지구와 조정대상지역 지정 여부에 따라 크게 부동산 규제 지역과 비규제 지역으로 구분하게 되는데요.

부동산 규제 지역인 투기과열지구나 조정대상지역으로 지정이 되면 청약, 대출, 세제, 정비사업 전반에 걸쳐서 규제의 영향을 받습니다.

예를 들어 부동산 규제 지역에서 부동산 분양을 받거나 거래할 때 실거주 의무, 전매제한, 주택담보대출 제한, 기존주택 처분의무, 취득세 및 양도세 중과 등의 규제를 받게 되는 것이죠.

현재 정부는 서울특별시 4개구 강남구, 서초구, 송파구, 용산구를 제외하고 모든 규제 지역을 해제하고, 기존 규제 내용 중에 일부를 다음과 같이 폐지하거나 축소했습니다.

  • 실거주 의무 (기존 2~5년 거주) 폐지
  • 전매제한 : 수도권 (최대 10년 > 3년 축소), 비수도권 (최대 4년 > 1년 축소)
  • 1주택자 기존주택 처분 의무 폐지
  • 중도금 대출 (분양가 12억 이하, 보증한도 5억원) 제한없음

부동산 관리지역 개정안

사실 오늘 알아본 규제지역은 그 동안 수 없이 부동산 규제가 변경되면서 규제 강도가 우리가 알고 있는 투기지역 > 투기과열지구 > 조정대상지역 순이 아니게 됐습니다.

일부 세금 규제는 오히려 조정대상지역이 투기과열지구보다 더 강하다는 평가를 받습니다.

그래서 현재 이렇게 복잡한 부동산 규제지역을 단순화하기 위해서 지난 4월 부동산 관리지역 개정안이 발표되었습니다.

기존 투기지역과 투기과열지구, 조정대상지역을 부동산 관리지역으로 통합하고, 총 2단계로 나눠서 규제를 적용한다는 방침입니다.

간단히 살펴보면 1단계는 청약, 대출, 전매제한에 대한 규제만 적용하고, 2단계는 1단계 규제와 함께 세제, 정비사업 관련 규제를 추가하는 방식으로 관리한다는 것이죠.

그래서 앞으로 부동산 규제지역이 관리지역으로 변경되었을 때 지금 적용중인 규제가 어떻게 변경되는지를 살펴보면 좋을 것 같습니다.

참고로 내년에는 신생아 특례대출과 특별공급, 노후계획도시 특별법 등을 새로운 부동산 정책을 도입하여 주택공급 기회를 제공할 계획이라고 하니 관심있으신 분은 참고하기기 바랍니다.


오늘은 투기과열지구 조정대상지역 현황과 차이점, 그리고 규제 내용에 대해서 알아봤습니다. 앞으로도 부동산 정책은 시장 분위기를 반영하여 변경될 것 입니다.

그러므로 부동산 투자, 혹은 내집 마련에 관심있으신 분들은 정부에서 발표하는 부동산 정책 보도자료를 꼼꼼히 보시고 참고해 보시기 바랍니다.

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